tháng 3 2015 ~ CHỦ ĐẦU TƯ NAM LONG

Thứ Ba, 31 tháng 3, 2015

Năm 2015, bất động sản sẽ xuất hiện nhiều cơ hội đầu tư mới ...

Năm 2015, bất động sản sẽ xuất hiện nhiều cơ hội đầu tư mới, những xu hướng mới do sự thay đổi nhiều trong chính sách và cơ sở hạ tầng.

Kết thúc năm 2014 thị trường bất động sản để lại dấu ẩn nổi bật ở mảng nhà ở. Thị trường có tính thanh khoản gấp 2 đến 3 lần năm ngoái. Số lượng căn hộ được bán ra thị trường tăng đột biến và tỷ lệ hấp thụ cũng rất khả quan.

Cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM thị trường đều diễn ra khá sôi động. Báo cáo nghiên cứu của Công ty CBRE cho thấy năm 2014 đã có gần 15.000 căn hộ chào bán tại Tp.HCM từ 37 dự án và 16.200 căn từ 31 dự án tại Hà Nội. Con số này so với 2013 gần gấp 2 lần, tuy nhiên, vẫn còn thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2010-2011 khoảng 20.000 đến 25.000 căn mỗi năm.

Số lượng căn hộ đã bán trong năm qua ở 2 thành phố này cũng rất khả quan, tại Hà Nội là 10.700 căn và tại Tp.HCM là 17.000 căn.

Cũng theo CBRE, giá chào bán thứ cấp căn hộ ở phân khúc trung cấp và cao cấp đều tăng lên trong khi số lượng căn hộ tồn kho tiếp tục giảm.

Cơ hội mới cho đầu tư BĐS

Những thay đổi chính sách và cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ sẽ là chất xúc tác mới. Đối với lĩnh vực nhà ở bán, theo ông Marc Towsend –CEO CBRE Việt Nam, sẽ là sân chơi bình đẳng và minh bạch hơn khi luật mơi quy định lại cách tính diện tích căn hộ, và đặc biệt là quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài bắt đầu có hiệu lực từ 1/7/2015.

Với thị trường văn phòng, việc thay đổi chính sách đó là cho phép các công ty có vốn nước ngoài được phép cho thuê lại tài sản họ đang thuê (luật cũ không cho phép –PV) hiệu lực từ 7/2015; Bên cạnh đó, công ty có vốn nước ngoài cũng sẽ được phép mua lại tòa nhà đã xây dựng để sử dụng,…

Việc thay đổi này sẽ góp phần làm tăng nhu cầu kinh doanh cho mảng BĐS thương mại văn phòng. Năm 2014 nhiều tòa nhà văn phòng đã có phương thức kinh doanh cho thuê dài hạn hoặc mua đứt diện tích và trong năm 2015 xu hướng này sẽ tiếp tục với nhiều diện tích văn phòng được bán hoặc cho thuê dài hạn.

Với thị trường bán lẻ, đặc điểm thay đổi trong chính sách đáng chú ý nhất đó là luật mới cho phép thành lập DN có 100% vốn nước ngoài hoạt động ở 110/155 ngành nghề như bán buôn, kinh doanh đa cấp, đại lý, nhượng quyền thương mại,…(trước đây thì chỉ được sở hữu tối đa 50% vốn điều lệ).

Điều này dự báo sẽ làm tăng nhu cầu hoạt động kinh doanh bán lẻ của các công ty đa quốc gia tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong ngắn hạn theo CBRE cam kết này chưa đem lại sự thay đổi rõ rệt vì các hãng bán lẻ nước ngoài đã tham gia thị trường rồi. Bên cạnh đó, “kiểm tra nhu cầu kinh tế -Economic Needs Test (ENT) vẫn là một rào cản kỹ thuật, bởi muốn mở cơ sở bán lẻ thứ hai trở đi thì yêu cầu các nhà bán lẻ nước ngoài phải vượt qua bài kiểm tra này.

Cơ sở hạ tầng cũng là một đặc điểm rất đáng chú ý trong năm 2014, là chất xúc tác đắc lực cho thị trường BĐS trong năm qua. Cả Hà Nội cũng như Tp.HCM đều có những công trình, dự án làm thay da đổi thịt đi vào hoạt động.

Diện mạo mới cho Tp.HCM khi đường Nguyễn Huệ mới đang được xây dựng, có nhiều cây cầu được thông xe như cầu Kiều, cầu Kinh Thanh Đa, cầu Lê Văn Sỹ, tuyến quốc lộ 1A hướng đườn Hương lộ 2, tuyến được sắt đô thị Metro số 1 đang xây dựng, Thủ Thiêm đang xây dựng nhiều công trình hạ tầng lớn,…

Còn tại Hà Nội, thông xe cầu Nhật Tân và đường Võ Nguyên Giáp, tuyến vành đai 2 đang đẩy nhanh xây dựng, đường sắt Cát Linh – Hà Đông đang trong giai đoạn nước rút hoàn thành, tuyến Nhổn Ga – Hà Nội đang xây dựng các nhà ga, nhà ga T2 Nội Bài,…

Xu hướng nào cho năm 2015?

Theo dự báo của CBRE, năm 2015 bất động sản khả quan hơn, tuy nhiên, một số xu hướng mới sẽ nổi bất trong năm tới.

Yếu tố “vị trí, vị trị và vị trí” hay “Tiền mặt, tiền mặt và tiền mặt” sẽ không phải là quan trọng nhất đối với BĐS nữa, mà thay vào đó là “khả năng chi trả”.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng được CBRE dự đoán là sẽ trở lại trong năm 2015. Xu hướng điều chỉnh diện tích căn hộ cũng sẽ vẫn là chìa khóa thành công đối với các dự án.

Các dịch vụ về bất động sản như đấu giá, môi giới, quảng bá thương hiệu, hình ảnh,…sẽ lên ngôi.

Những dự án bất động sản dọc các tuyến tàu điện đô thị (Metro) sẽ là những “điểm nóng” của thị trường không những năm 2015 mà cả một vài năm tiếp theo.

Đọc Thêm

Ngoài vị trí đắc địa, nhà đầu tư cần phải chú ý đến quy mô của dự án, tiến độ đưa vào khai thác, dịch vụ khép kín chất lượng cao và chỉ nên dùng đòn bẩy tài chính trong ngưỡng an toàn, không vay quá 30%.

*** Đầu tư bất động sản cho thuê kiếm tiền tỷ mỗi năm

Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết, bất động sản không chỉ là kênh trú ẩn an toàn để hiện thực hóa tài sản mà còn là loại sản phẩm tiêu dùng đặc biệt, có thể khai thác cho thuê dài hạn, mang lại dòng tiền ổn định. Theo ông Nam, ít nhất cần chuẩn bị 5 bước nếu muốn đầu tư nhà cho thuê đạt hiệu quả cao.

Bước một: Chọn vị trí đắc địa. Vị trí tốt thể hiện qua việc kết nối hạ tầng giao thông xuyên suốt đi nhiều hướng trong đô thị, gần trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ, khu thể thao, giải trí... Nhà đầu tư đặc biệt lưu ý chỉ nên chọn bất động sản nằm trong khu vực có thị trường cho thuê sôi động. Tại các thành phố phát triển vẫn có nhiều địa bàn cư dân đông đúc nhưng lại không phù hợp để cho thuê hoặc có giá thuê rất thấp. Vị trí tốt có thể xem là yếu tố quyết định 50-60% sự thành công của suất đầu tư bất động sản cho thuê. Vị trí quyết định khá lớn đến việc vì sao nhà này đắt khách thuê, nhà kia không ai đến trọ.

Bước hai: Chọn bất động sản nằm trong dự án có quy mô lớn hoặc khu vực có mật độ dân số cao. Nếu là chung cư, số lượng căn hộ trong dự án càng lớn càng dễ cho thuê vì dễ thu hút các dịch vụ hình thành trong tòa nhà. Quy mô lý tưởng của dự án chung cư là 500-1.000 căn hộ, trung bình 1.500-3.000 nhân khẩu. Nếu là nhà phố hoặc biệt thự cần chú trọng quy mô của khu dân cư hiện hữu, mật độ dân trong khu phố càng cao thì khả năng cho thuê càng tốt. Quy mô lý tưởng của nhà liên kế hoặc biệt thự là nằm trong khu vực có nhà cửa sầm uất.

Bước ba: Chọn bất động sản hoàn thiện, có thể khai thác cho thuê ngay lập tức để tăng hiệu quả dòng tiền. Đầu tư chung cư để cho thuê phải tuyệt đối loại trừ những dự án chậm tiến độ, ưu tiên dự án giao nhà ngay và được trả tiền chậm. Đầu tư nhà phố, biệt thự cho thuê tránh chọn tài sản phải bỏ thêm vốn vì sửa chữa, điều chỉnh hoặc xây dựng lại vì sẽ làm kéo dài thời gian khai thác, lỡ mất cơ hội cho thuê.

Bước bốn: Chọn bất động sản có môi trường sống tốt với dịch vụ khép kín và chất lượng cao. Hiện nay không chỉ khách thuê người nước ngoài mà ngay cả người Việt đi thuê nhà cũng đòi hỏi khắt khe về môi trường sống và tiện ích xung quanh. Những chuyên gia nước ngoài, hoặc người trẻ có thu nhập cao khi đi thuê nhà luôn muốn các dịch vụ ngay tận cửa nhà hoặc tốc độ phục vụ nhanh, cộng đồng văn minh đồng thời môi trường sống trong lành.

Bước năm: Không vay hoặc chỉ vay trong ngưỡng an toàn, dưới 30%. Mua nhà để ở có thể vay 50-60% giá trị căn nhà rồi trả góp dần nhưng đầu tư bất động sản cho thuê có tiêu chí vay khắt khe hơn. Nếu muốn dùng đòn bẩy tài chính thì không nên vay quá 30% tổng giá trị tài sản. Công thức này có thể hiểu theo 2 cách. Cách thứ nhất là căn nhà một tỷ đồng chỉ vay 300 triệu đồng. Cách thứ hai là tổng tài sản có 3 tỷ đồng (bao gồm cả bất động sản sắp đầu tư) thì có thể vay ở ngưỡng 900 triệu đồng. Với tổng giá trị tài sản 3 tỷ đồng có thể khai thác cho thuê đạt mức trả nợ gốc và lãi vay an toàn.

(STT . http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san... )

Đọc Thêm